Leerstand ist derzeit kein Randthema. Allein in den sieben größten deutschen Bürostandorten standen rund 8,3 Millionen Quadratmeter Bürofläche kurzfristig zur Verfügung – die durchschnittliche Leerstandsquote lag bei 8,3 Prozent. Dazu kommen Objekte, die gar nicht in dieser Statistik auftauchen: entmietete Wohngebäude vor der Sanierung, gewerbliche Bestandsimmobilien im Ankaufsprozess, Hallen mit Nutzungswechsel, Objekte im Erbfall.
Für Immobilienverwaltungen, Asset Manager und Projektentwickler entsteht damit eine Phase, die betriebswirtschaftlich ohnehin belastet ist – keine Mieteinnahmen, laufende Bewirtschaftungskosten und in der das Schadenrisiko gleichzeitig deutlich steigt. Genau diese Kombination macht den Objektschutz bei Leerstand zu einer Kalkulationsfrage: Was kostet die Absicherung pro Monat und was kostet der eine Vorfall, der ohne sie eintritt?
Die vier typischen Schadensbilder im leerstehenden Objekt
1. Einbruch und Metalldiebstahl
3. Illegale Nutzung
2. Brandstiftung
Rund 20.500 Brandstiftungsdelikte weist die Polizeiliche Kriminalstatistik 2025 des BKA für Deutschland aus. Leerstehende Gebäude sind dabei ein bekanntes Ziel – teils vorsätzlich, teils als Folge von offenem Feuer, provisorischer Beleuchtung oder manipulierten Stromleitungen durch Unbefugte im Objekt. Ein Brand ist der Schadensfall, der aus einer überbrückbaren Leerstandsphase einen Totalverlust machen kann.
4. Unentdeckte Folgeschäden
Versicherung: Leerstand ist eine Gefahrerhöhung
Für Bestandshalter ist das der unterschätzte Punkt. Leerstand ist kein neutraler Zustand, sondern verändert das versicherte Risiko. Nach § 23 VVG darf der Versicherungsnehmer nach Vertragsabschluss keine Gefahrerhöhung vornehmen oder gestatten und muss sie, wenn sie eintritt, unverzüglich anzeigen.
In der Praxis bedeutet das:
- Anzeigepflicht: Der Leerstand ist dem Versicherer zu melden. Viele Verträge enthalten Leerstandsfristen von üblicherweise zwei bis drei Monaten, innerhalb derer der Schutz zu den vereinbarten Konditionen fortbesteht.
- Obliegenheiten: Typisch sind regelmäßige Kontrollen des Gebäudeinneren, das Absperren und Entleeren wasserführender Leitungen sowie eine Mindestbeheizung in der Frostperiode. Eine reine Sichtprüfung von außen genügt nach der Rechtsprechung nicht.
- Konsequenzen bei Verstoß: Leistungskürzung, im Extremfall Leistungsverweigerung oder Vertragskündigung. Und ein gekündigtes leerstehendes Objekt lässt sich am Markt nur schwer neu eindecken.
- Auflagen: Versicherer verlangen für Leerstandsrisiken zunehmend Nachweise über aktive Sicherungsmaßnahmen – Zutrittssicherung, Überwachung, Dokumentation.
Hier liegt ein oft übersehener Nebeneffekt technischer Überwachung. Sie liefert genau die lückenlose Dokumentation, die im Schadenfall den Unterschied zwischen Regulierung und Diskussion macht.
Verkehrssicherungspflicht: Die Haftung bleibt beim Eigentümer
Auch wer unbefugt ein Gebäude betritt, kann Ansprüche auslösen. Der Eigentümer muss durch geeignete Maßnahmen sicherstellen, dass Unbefugte keinen Zutritt erhalten – gerade bei maroder Substanz, offenen Schächten oder instabilen. Verunglückt jemand im Objekt, steht schnell die Frage im Raum, ob die Sicherung angemessen war. Ein Bauzaun und ein Verbotsschild sind dann eine schwache Antwort, wenn dokumentiert ist, dass Unbefugte das Gelände wiederholt betreten haben.
Früherkennung entscheidet und nicht die Aufzeichnung
Der wichtigste Satz für den Objektschutz bei Leerstand lautet: Aufzeichnen ist nicht schützen.
Eine Kamera, deren Material erst nach dem Schaden gesichtet wird, dokumentiert einen Verlust. Sie verhindert ihn nicht. Bei illegaler Nutzung ist der Unterschied besonders drastisch. Solange sich niemand eingerichtet hat, ist die Situation für die Polizei eine Störung der öffentlichen Sicherheit, die zügig beseitigt werden. Ist das Objekt dagegen erst besetzt, wird es zäh: Der Bundesgerichtshof hat deutlich gemacht, dass ein Räumungstitel die sichere Identifizierung des Vollstreckungsschuldners voraussetzt – bei unbekannten Personen ein erhebliches Hindernis.
Praktisch heißt das: Die Wirksamkeit Ihrer Lösung entscheidet sich in den ersten Minuten. Bei VIDEO GUARD läuft das so ab:
- KI-gestützte Detektion vor Ort: Die Analyse erfolgt per Edge-Computing direkt am System und unterscheidet zwischen Personen, Fahrzeugen und Tieren – das hält die Falschalarmquote niedrig.
- Alarmierung der eigenen 24/7-Leitstelle in Deutschland: Ein geschulter Mitarbeiter prüft das Livebild, bevor eine Reaktion ausgelöst wird.
- Direkte Ansprache: Über Aktivlautsprecher werden Personen unmittelbar angesprochen und zum Verlassen des Geländes aufgefordert. In sehr vielen Fällen endet der Vorfall genau hier.
- Eskalation und Dokumentation: Bleibt die Ansprache wirkungslos, werden Polizei oder Sicherheitsdienst alarmiert. Jeder Vorgang wird protokolliert – verwertbar gegenüber Versicherer und Behörden.
Dieses Prinzip der aktiven Gefahrenabwehr ist der Grund, warum ein Vorfall in der Regel nicht zum Schaden wird.
Fazit: Die Leerstandsphase ist planbar und das Risiko auch
Leerstand ist selten eine Überraschung. Sie wissen in der Regel Monate im Voraus, wann ein Objekt frei wird und wie lange die Übergangsphase dauern dürfte. Genau deshalb lässt sich der Objektschutz bei Leerstand sauber planen. Schutzniveau und Laufzeit werden an die tatsächliche Leerstandsdauer angepasst, statt entweder zu viel zu bezahlen oder das Objekt ungesichert zu lassen.
Der teuerste Fehler ist der Blick zurück – wenn Kupfer fehlt, ein Brand gelegt wurde oder sich jemand eingerichtet hat. Wer stattdessen früh erkennt und sofort eingreift, hält die Leerstandsphase genau das, was sie sein soll: eine Übergangszeit.
